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房子过户给子女 哪种方式划算

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发表于 2013-2-20 15:44:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  日前,家住汉口后湖的刘女士给记者打来电话,称儿子明年要上小学了,正好刘女士的父亲在黄孝河路有套房子,为了让孙子能上育才小学,父亲打算将这套房子过户给她,这样就可以把刘女士一家的户口迁到育才小学的范围内。
  据了解,每年各区教育局都会对本辖区内有户籍的适龄儿童逐一登记造册,依据登记名册确定发放《入学通知书》。各区一般会在每年6月,对每一所实施义务教育的公办学校按照相对就近的原则划定服务范围,并向社会公示。
  刘女士父亲的房子是一套房龄10多年、面积130平米的房子,初步估价约为85万(用于计税的评估价一般会低于市场成交价)。
  可刘女士一打听,有点糊涂了:有人说直系亲属过户办赠与可以免缴税;也有人说办买卖过户是一样的;甚至还有人说中国现在不收遗产税,最好等到以后以继承方式过户,“到底哪种方式最划算呢?”
  针对刘女士的疑问,记者请来了武汉市房地产交易管理中心交易负责人做了一番分析。
  一般亲属间转让房屋,会习惯性地选择赠与的方式,而且2009年新的税费方式执行以后,直系亲属赠与房屋确实有部分免税政策。
  一般来说,住宅房产赠与需缴纳2.5元/平米的手续费,0.05%的交易印花税、总价1%的个人所得税,5.8%的营业税,4%的契税,80元的房屋登记费,证照印花税和工本费合计15元/本。如果房产的土地性质是划拨用地的,还需缴纳土地收益金。土地登记费33元/套,交易评估费为评估价的0.3%,测绘费为每平米1.36元。
  不过,由于刘爹爹的房子是属于直系亲属(配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹)之间赠与,可免征个人所得税,而且这套房子办证已满5年,免征营业税,也不需要交土地收益金,但办理时须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书,即房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或持双方共同办理的“赠与合同公证书”。
  因此,如果是办赠与过户的话,需缴纳的费用就是:
  手续费2.5×130=325元
  印花税850000×0.05%=425元
  契税850000×4%=34000元
  评估费850000×0.3%=2550元
  测绘费130×1.36=176.8元
  土地登记费33元
  房屋登记费、证照印花税和工本费95元
  在办理用时上,除去办理公证的时间,房产部门收件后的办证时限是10个工作日,加上休息日,大约为两周。
  如果是正常交易,就一定会贵一些吗?
  个人办理私有房产买卖,收取的税费包括5元/平米的交易手续费,0.05%的交易印花税,1%的个人所得税,5.8%的营业税,1%~4%不等的契税,房屋登记费和证照印花税、工本费合计95元。
  不过,根据政策,转让个人自用2年以上,并且是家庭惟一生活用房的,免征个人所得税;个人卖出超过5年的普通住房的,免征营业税。2008年11月1日后转让的,免征印花税。由于这套房子总价100万以下,面积在140平米以下,单价也没有超过7000元,所以按1.5%征收契税。
  所以,这套房子如按普通房产交易算,所需费用为:
  手续费 5×130=650元
  契税 850000×1.5%=12750元
  登记费和证照印花税、工本费 95元
  评估费 850000×0.3%=2550元
  测绘费 130×1.36=176.8元
  土地登记费 33元
  交易手续是房产部门最常见、数量最大的业务之一,所以流程、人员都是最多的,因此收件后办证时限只要5个工作日,即一周后可拿到新的房产证。
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